Stiftelse av sameie

Stiftelse av sameie

Utgangspunktet er at formuesgjenstander som står registrert på den ene ektefellen, eller som ble anskaffet av den ektefellen alene, i utgangspunktet er denne ektefellens eneeie, jf. Rt. 1999 s. 177 (s. 182):

”Det rettslige utgangspunktet er at etablering av samlivsforhold ikke medfører sameie i det partene da eier eller senere blir eier av. Sameie krever avtale eller et annet rettsstiftende moment, se blant annet Rt-1984-497 på side 502-503, der det som eksempel på det siste nevnes "... at enkelte eiendeler er innbrakt på en slik måte at man etter en konkret vurdering kommer til at de tilhører partene i fellesskap"”.

Rettspraksis legger gjennomgående til grunn at det skal svært meget til for at utgangspunktet om at en annen enn den som formelt er oppført som eier av eksempelvis bolig, er sameier med mindre det finnes et klart stiftelsesgrunnlag for sameie.

Hvis den andre ektefellen eide gjenstanden fra før, skal det som oftest svært mye til for at den andre skal kunne opparbeide seg noe sameierettigheter i gjenstanden/eiendommen. Ektefellen er eventuelt henvist til å kreve vederlag i slike situasjoner for eventuell innsats eller bidrag, dersom det foreligger særeie eller rett til skjevdeling av gjenstanden. I Rt. 1999 s. 177 ble det uttalt at det skal « atskillig til » for å bli medeier i en bolig som fra først av eies av den ene.

Å få rettigheter som sameier i en ting, krever dermed et særskilt stiftelsesgrunnlag. Sameie mellom ektefeller vil kunne stiftes gjennom felles erverv, avtale, giver eller arvelaters bestemmelse, sammenblanding av økonomi som muliggjør den andre erverv av tingen, faktisk innsats på eiendommen/tingen eller gjennom arbeid i hjemmet eller arbeid for den andre, jf. NOU 1987:30. s. 63 og 64:

”Sameie mellom ektefeller kan for det første oppstå etter de formuesrettslige prinsipper som stifter sameie mellom personer som ikke er gift med hverandre, f.eks. venner, forretningsdrivende osv. I tingsrettslige fremstillinger klassifiseres gjerne de forhold som stifter et sameie på denne måten: Sameiet kan hvile på avtale mellom partene - en gjenstand erverves i fellesskap for å fylle funksjoner begge er interessert i. Eller grunnlaget kan være tredjemanns bestemmelse - en giver eller arvelater gir eller testamenterer midler til to eller flere i fellesskap. Grunnlaget for sameiet kan også være av mer tilfeldig art - flere personers eiendeler er blitt blandet sammen slik at en utskillelse av den enkeltes eiendeler ikke er mulig. Sameie mellom ektefeller etter slike alminnelige formuesrettslige prinsipper er i dag mer vanlig enn tidligere. Den alminnelige velstandsutviklingen har medført at ektefeller flest kan legge seg opp kapitalverdier, særlig i form av bolig, fritidshus, bil, båt m.v. At begge ektefeller i en ganske annen utstrekning enn tidligere har inntektsgivende arbeid utenfor hjemmet, medfører at de begge direkte bidrar til anskaffelsen av kapitalgjenstander. Utgangspunktet er at hver ektefelle er eier av det han eller hun selv har kjøpt og betalt. Har de begge bidratt til betaling av en gjenstand, blir de, i mangel av annen avtale, sameiere i denne gjenstand. Har de ikke holdt rede på hva den ene eller annen har betalt, vil de i stor utstrekning bli sameiere. Ofte vil ektefeller som begge har løpende inntekter, bevisst eller ubevisst blande sin økonomi og sine midler på en slik måte at det ikke er mulig å si hvem som eier hva. Da er sameie den eneste naturlige eller mulige løsning”.

Det er normalt tre stiftelsesgrunnlag for å konstatere sameie.

1. Partene har avtalt sameie

Sameie kan for det første oppstå ved inngåelse av sameieavtale mellom ektefellene. Normalt pleier ikke en slik avtale å by på problemer, og ofte vil avtalen også bekreftes av eierbrøk i eksempelvis grunnboken.

Dersom det foreligger sameie gjennom eksempelvis avtale, vil det etter sameieloven § 2 normalt være en presumsjon for at sameieandelen er lik mellom partene, dersom det ikke finnes klare holdepunkter for noe annet. Siden det ikke er formkrav til en avtale om sameie, kan avtalen være muntlig eller følge implisitt av situasjonen, men det kan som et utgangspunkt være vanskelig å bevise at sameie er avtalt, og man bør derfor ikke slå seg til med at man har en muntlig avtale om sameie. Som regel har det formodningen mot seg at det er inngått muntlig avtale om fast eiendom, selv om det bare er en sameieandel i boligen. Dersom det ikke foreligger noen skriftlig avtale, og kun den ene ektefelle står oppført eller fremstår som eier utad, vil man dermed normalt legge til grunn at tingen er i denne ektefelles eneeie.

Hvilken formuesordning ektefellene har avtalt seg i mellom (om det skal være særeie eller felleseie for tingen), kan også ofte fortelle noe om hvilken avtale eller ordning ektefellene har sett for seg i forhold til om tingen/eiendommen var ment å være i sameie mellom ektefellene, jf. Rt. 2009 s. 1314 (Ankeutvalgtes kjennelse avsnitt 22):

”Slike avtaler om at enkelte eiendeler skal være særeie, må anses å innebære en avtale om eierforholdet, jf. Holmøy/Lødrup, Ekteskapsloven og enkelte andre lover med kommentarer, 2. utgave side 200 og Sverdrup, Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv, side 190-191. Da ektefellene i 2005 avtalte at hytteeiendommen skulle være As særeie, innebar dette således en avtale om at den skulle være hennes eneeie. Denne avtalen har lagmannsretten funnet reell. Lagmannsretten la til grunn at begge ektefeller deltok ved anskaffelsen av hytteeiendommen. Avtalen medførte da en formuesoverføring fra B til A, som ble gjort i ektepakts form slik loven krever, jf. ekteskapsloven § 50. Forholdet mellom eldre kreditorer og gavemottaker reguleres her for øvrig av ekteskapsloven § 51”.

2. Sameie er bestemt av tredjemann typisk ved arv eller gave

Hvis noen gir eksempelvis en eiendom til ekteparet som eksempelvis bryllupsgave, så vil ektefellene eie tingen i sameie. Motsatt vil gave til kun den ene ektefelle, normalt medføre at gaven blir denne ektefelles eneie, og en slik gave fra andre enn ektefellen kan normalt skjevdeles etter ekteskapsloven § 59 (kreves holdt utenfor deling).

3. Ektefellene har bidratt til ervervet i fellesskap, herunder gjennom innsats i hjemmet mv.

Her vil man gjennom nedenstående stiftelsesgrunnlag som husmorsameie, felles anskaffelse, sammenblanding av økonomi, arbeid på tingen utover vanlig vedlikehold osv., kunne ha opparbeidet seg en sameieandel innad i en ting, som utad eies av den andre ektefellen.

Det er normalt kun ved spørsmål om sameie i en gjenstand er oppnådd i fellesskap gjennom felles finansiering helt eller delvis, innsats i hjemmet eller på formuesgjenstanden at det vil være uklart om eller i hvilken grad det foreligger sameie. Utgangspunktet er at eierbrøk ved tinglyste eiendeler eller de som står oppført som låntakere, vil oppfattes som eiere av en gjenstand, slik de fremstår som eiere utad, jf. LB-2001-2587 (Borgarting):

”Utgangspunktet er at den ektefelle som er ansvarlig for lånet i forhold til kreditor godskrives lånebeløpet ved fastsettelsen av eierandeler. Dette gjelder imidlertid ikke hvis ektefellene etter det underliggende forhold begge må anses ansvarlige innad for lånet. Momenter ved vurderingen er anskaffelsens karakter av å være et fellesprosjekt for ektefellene, hvorvidt det var enighet om låneopptaket, årsaken til at bare den ene sto ansvarlig utad, hvorvidt tilbakebetalingen var basert på felles innsats og hvem som har bidratt til nedbetalingen så langt, jf. Tone Sverdrup, Sameie i ekteskap og samboerforhold, Jussens Venner 2000 side 251 følgende, særlig side 268 – 269”.

Det kan imidlertid på grunn av at den andre ektefellen har vært med på å betale ned på lån, skutt inn penger til oppussing, nedlagt en betydelig og langvarig innsats i hjemmet, oppgradert boligen utover vanlig vedlikehold i betydelig grad, sammenblanding av økonomi som har muliggjort anskaffelsen (se nedenfor), forekomme at den andre ektefelles bidrag er av såpass kvalifisert art at den begrunner en opparbeidet sameieandel innad mellom ektefellene, til tross for at tingen utad fremstår som den andre ektefellens eneeie, f.eks. tinglyst i grunnboken, motorvognregisteret osv.

I LG 2004 s. 12149 (Gulating) er det gitt en meget god oppsummering av sameiets plassering innenfor ekteskapet, og det som skal til for å fravike hovedregelen om at hver ektefelle selv eier i henhold til anskaffelse, låneforhold og offentlig registrering utad:

”Utgangspunktet er at eiendomsretten til ektefellers eiendeler må fastlegges i tråd med alminnelige formuerettslige prinsipper. Normalt må det på avtalegrunnlag avgjøres hvem som er eier. Reglene suppleres av særlige regler om stiftelse av sameie i ekteskap, herunder reglene om betydningen av arbeid i hjemmet, jfr. ekteskapsloven § 31 tredje ledd. Ekteskapet etablerer i seg selv ikke sameie i det ektefellene eier, men det som erverves av begge ektefeller blir sameie mellom dem, jfr. ekteskapsloven § 31 annet ledd. Det gjelder full avtalefrihet vedrørende slike eierforhold og det er de reelle forholdene som er avgjørende for eiendomsretten. Det er en presumsjon for at den som har ytet direkte bidrag er eier, men den andre av ektefellene kan bli medeier ved å yte indirekte bidrag for eksempel ved å dekke løpende forbruk eller ved å utføre hjemmearbeid. For at det skal etableres sameie må begge ha bidratt til ervervet og ervervet må være et felles anliggende. Det må ha preg av å være et felles prosjekt for ektefellene. For det første må begge altså ha bidratt (medvirket) til anskaffelsen - direkte eller indirekte. For det andre må anskaffelsen være et felles anliggende - et felles prosjekt - for partene. Enighet om anskaffelse og finansiering og felles bruk kan være momenter i denne sammenheng. Om sameie er etablert vil bero på en samlet skjønnsmessig vurdering hvor graden av medvirkning og graden av fellesskap rundt ervervet vil stå sentralt. Det er alminnelig antatt at de eierbeføyelser som oppnås bør stå i et rimelig forhold til det bidrag som er ytet. Under henvisning til dette må det antas at det går en nedre grense for hvor lite bidraget kan være og likevel gi medeiendomsrett. Grensen må fastlegges skjønnsmessig og gjerne noe høyere når bidraget er indirekte enn i tilfelle direkte bidrag. Sameie etableres gjerne samtidig med eiendomsovergang fra tredjemann. Sameie kan likevel stiftes i eiendeler som den ene ektefellen eide før samlivet startet. Det er i slike tilfeller i rettspraksis lagt til grunn at den andre må ha ytet betydelige bidrag til ervervet på et senere tidspunkt for eksempel ved å muliggjøre en nedbetaling av lån eller ved bidrag til et påbygg, jfr. Rettstidende 1999 side 177 ( Rt-1999-177). Det er der blant annet uttalt at det skal « atskillig til » for å stifte sameie i slike tilfeller. Det skal som nevnt foretas en skjønnsmessig - ikke en regnskapsmessig – vurdering”.

Ektefeller behøver imidlertid ikke å bli sameiere med 50%, selv om det er utgangspunktet etter sameieloven. Man kan bli sameier med eks. 25% i en bolig, dersom det finnes stiftelsesgrunnlag for en slik andel. Sameieandelen vil imidlertid alltid – dersom innsatsen er tilstrekkelig til å etablere sameie - måtte bero på en konkret vurdering av om den andel av anskaffelsen eller verdistigningen som skyldes den andre parts innsats eller bidrag, er tilstrekkelig for å fravike presumsjonen for lik sameieandel, jf. Rt. 1978 s. 1352 (s. 1359):

”Når det gjelder partenes prosentvise andeler i sameiet, vil spørsmålet være om det ut fra en vurdering av deres respektive bidrag av økonomisk og ikke-økonomisk art er tilstrekkelig grunn til å gjøre unntak fra likedelingsregelen i sameigelovens § 2 første ledd”.

© Advokatfirmaet RUV (Org nr.: 996 276 155)